Casa di proprietà - due pensieri

Che non è un investimento lo sa

Da un sondaggio fatto qualche giorno fa, questo argomento -concreto, attaccato alla terra e impastato con la malta, come un mattone appunto- interessava più di altri maggiormente volatili tipo la maternità e l’ageismo.

Eccoci qui con la seconda puntata di Lavoro Guadagno Pago Pretendo, la newsletter gratuita in cui scrivo di finanza personale che, ancora per un’ultima volta viene ospitata su questi schermi. Dalle prossime uscite, la manderò solo alle persone iscritte: non si vince niente, al massimo si ricevono info in anteprima sul mio nuovo percorso di finanza personale. Per iscriverti, passa dalla about page di Lavoro Guadagno Pago Pretendo.

COS’È INVESTIMENTO E COSA NON LO È

Un investimento è un luogo, un prodotto, un’idea in cui si mette del denaro con la ragionevole speranza che generi un guadagno. Il luogo, il prodotto, l’idea in cui mettiamo questo denaro non è un bene destinato all’uso regolare o a soddisfare bisogni primari e non comporta dei costi di utilizzo.

Già vediamo le prime discrepanze: la casa destinata ad abitazione principale, è un bene immobile che viene usato su base regolare, comporta degli importanti costi di manutenzione e quasi mai genera un guadagno. La brutta notizia che sbrodolo subito è che non sono molti gli investimenti immobiliari capaci di maturare una plusvalenza significativa a distanza di 10 o 20 anni. Questo può essere stato vero per particolari quartieri di alcune città metropolitane (passati dall’essere operai e periferici negli anni ‘70 a hipster e baricentrici negli anni ‘10), forse ad alcune località marittime e montane, ma non è la norma. Il mercato immobiliare si costruisce attorno a mode, credenze, dicerie: è volatile e soggetto a fluttuazioni imponderabili. Chi ha comprato un appartamento a Torino nel 2006¹ e l’ha rivenduto nel 2011, oppure chi ne ha comprato uno nel 2011 e l’ha rivenduto nel 2015² sa bene di cosa sto parlando. In ogni caso, l’eventuale guadagno non è “netto”, ma dev’essere ripulito dell’inflazione e decurtato di tutti i costi sostenuti negli anni di utilizzo: spese condominiali, interventi di manutenzione, tasse e tributi e soprattutto interessi del mutuo.

Ad esempio, se hai scelto una casa del valore di 200.000€ e la banca ti finanzia 150.000€ al 3,5% in 20 anni, solo per estinguere il debito con la banca avrai speso circa 260.000€. Per realizzare una piccola plusvalenza, a distanza di 20 anni, dovresti venderla ad almeno 350.000€. Magari la vendi prima che siano trascorsi vent’anni e cavalchi un trend particolarmente positivo: bene! Ma tendenzialmente è frutto di una botta di culo anziché di un accurato forecast.

Diverso è il caso in cui acquistiamo una casa parzialmente affittabile, cioè scegliamo un immobile con caratteristiche tali da ospitare noi stessə e anche generare un reddito (un appartamento frazionabile o dotato di doppi ingressi, una villa con dépendance, una camera da letto extra su AirB&B) ma come immagini dagli esempi che ho fornito si tratta una eventualità piuttosto rara.

LE RAGIONI VERE

Non sto dicendo che acquistare un’abitazione sia una mossa sbagliata: è un bene durevole che soddisfa dei bisogni emotivi, affettivi, logistici. Se hai reddito, rendite, eredità, vai e rogita come se non ci fosse un domani.

Per chi invece deve fare i conti con risorse più limitate: procediamo.

Dal Rapporto Federproprietà-Censis 2022 intitolato “Gli italiani e la casa” risulta che il 70,8% delle famiglie italiane è proprietario della casa in cui vive e l’89,7% degli intervistati si sente “tranquillizzato” dall’essere proprietario dell’abitazione in cui vive.

Non è difficile immaginare che dietro la ricerca di una casa ci siano il desiderio di stabilità, di continuità relazionale, progettualità familiare, oppure la voglia di creare un luogo che rifletta i nostri gusti, che testimoni il nostro essere adultə, capaci di cura e impegno a lungo termine. Non ultimo, vorremmo godere del diritto alla “serenità abitativa” di cui hanno ampiamente beneficiato i nostri genitori. Se da un lato è indubbio che quello della casa è un altro degli svantaggi competitivi tipici dell’essere natə dopo il 1980, dall’altro va detto che i percorsi di carriera e di vita deə figlə dei baby boomer sono diversi da quelli di chi li ha messi al mondo.

CAMBIARE IDEA DIVENTA ANCORA PIÙ DIFFICILE

Quest’amore per la stabilità ha costi e limiti, e quasi nessuno ne parla. Acquistare una casa è una scelta monopolizzante e presenta grosse barriere all’entrata: principalmente sono energetiche (per seguire la ristrutturazione e il trasloco) ed economiche. L’anticipo, l’agenzia immobiliare, il rogito sono voci che erodono i risparmi e arrivano a condizionare lo stile di vita per anni, prima e dopo l’acquisto. Quasi sempre la scelta cade su un immobile che è un buon compromesso tra desideri e risorse, ma che non necessariamente è quello che sognavamo.

Sfaterei anche un altro mito: possedere una casa è sinonimo di sicurezza solo se te la compri (o te la comprano) in contanti. In caso contrario, è un debito lungo che comporta delle responsabilità: se i pagamenti non vengono onorati le conseguenze ci sono, eccome.

L’affitto viene percepito come una soluzione precaria, una specie di terra di mezzo di incertezza, ma i contratti pluriennali consentono anche di compiere scelte di medio-lungo periodo quali ristrutturare, acquistare mobili di design o pezzi di valore.

Le barriere all’uscita sono altrettanto imponenti: trovare un acquirente e coordinare la vendita con l'acquisto di una soluzione nuova, con tutto il circo di spostamenti e ristrutturazioni è una grossa fatica. Se non ci credete, chiedetelo a chi ha gestito personalmente 3 traslochi in 6 anni³. La proprietà rassicura ma immobilizza e in presenza di un cambiamento (offerte di lavoro, perdita di lavoro, figli) ci rende meno reattivi e adattabili. Chiedetelo a chi si vorrebbe uscire da una relazione infelice e non sa come gestire l’indebitamento nei confronti della banca,⁴ oppure a chi paga ancora le conseguenze economiche (oltre a quelle emotive) di una separazione.

Si dice che i poveri comprano e i ricchi affittano. Io non pronuncerei mai una frase così tranchant: al massimo la smusserei in i ricchi comprano oppure affittano in base alle circostanze e a ciò che conviene maggiormente. Però da questa affermazione possiamo trarre una verità: abbassare i costi fissi riduce il rischio di impoverimento. La rata del mutuo e quella dell’auto (nonché i costi legati al loro utilizzo) rappresentano un costo fisso che non si può eliminare ma solo parzialmente modulare e che in condizioni gravi potrebbe condurre al sovraindebitamento. Soluzioni come l’affitto e il noleggio a lungo termine sono più flessibili e liberano “spazio cerebrale”. Per cosa usare quello spazio cerebrale? I guru direbbero: per studiare come fare più soldi, ovvio.

PIUTTOSTO CHE ANDARE IN AFFITTO, IO…

• Conosco una che si è fatta un contratto 4+4 in un appartamento con la camera da letto arancione con effetto spugnato ripetendosi per 8 anni che non vale la pena chiamare i decoratori se tanto poi me ne vado: 8 anni senza prendersi cura del luogo in cui viveva, senza onorare il proprio gusto, rinunciando all’appagamento estetico in attesa di un giorno futuro che sarebbe arrivato prima o poi.

• Conosco anche uno che per non regalare soldi al padrone di casa ha direttamente scelto di vivere con i propri genitori fino a 34 anni portando le sue -in verità assai poche- ragazze nella stessa stanza in cui giocava col Nintendo dopo aver fatto i compiti di geometria: tutto questo pur potendosi tranquillamente permettere un affitto (anche non in condivisione).

• Ma anche io, quando ero dipendente, mi sono sistematicamente negata la possibilità di candidarmi per posizioni lavorative in città diverse da Torino, scoraggiata all’idea di affittare un’altra casa e lasciare la mia che ormai me la devo tenere. Chissà di quale società sarei CEO ora, se non mi fossi fatta frenare da questa zavorra psicologica.

PADRE, DAMMI LA MIA PARTE DI EREDITÀ

Secondo il rapporto di Federproprietà-Censis che citavo, quasi il 70% dei genitori intervistati vorrebbe aiutare i figli ad acquistare la prima casa per “dare solidità” alla loro condizione di vita. Questo desiderio appartiene anche a famiglie non spiccatamente benestanti e per esse si traduce in una disciplina di risparmio rigidissima.

Ma è così vero che annullando un costo (il mutuo o l’affitto) facciamo il bene di unə figliə? Non è meglio usare questo anticipo di eredità per aumentare i suoi guadagni, investendo sulla sua formazione? Un MBA internazionale o una scuola di specializzazione prestigiosa, ed esempio, costano meno di un appartamento e la loro efficacia si riscontra relativamente in fretta in termini di opportunità lavorative e incrementi salariali. O ancora, perché non consegnarglə una cifra altrettanto importante per investirla in prodotti finanziari veri (cioè di quelli che generano un interesse!) oppure sostenerlo economicamente nell’avviamento di un business personale?

Sono domande che mi pongo anche io, specialmente quando leggo quello che scrive mio figlio nei temi e m’immagino quanto mi costerà mantenerlo al Caltech di Pasadena come Sheldon Cooper.

COSA TI PORTI A CASA (SE CE L’HAI)

Non soluzioni, di sicuro.

• Qualche spunto per interrogarti sulle motivazioni profonde dietro i nostri obiettivi abitativi, per distinguere i desideri nostri da quelli indotti o ereditati;

• Qualche strumento dialettico e numerico per argomentare con chi ti dice che affittando butti via i soldi;

• Lo spunto per chiedere ai tuoi genitori -qualora siano davvero così ansiosi di contribuire al tuo futuro- un anticipo sull’eredità da spendere in ciò che potrebbe davvero fare la differenza, finanziariamente parlando.

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A presto, e basta muri spugnati arancione.

Valeria F.